Der österreichische Wohnungsmarkt leidet nicht an fehlender Nachfrage, sondern an zu geringem Angebot. Für das Jahr 2025 rechnet der Baukonzern Porr mit lediglich 24.600 fertiggestellten Wohneinheiten. Das entspricht einem Rückgang von 32 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Besonders stark fiel der Einbruch im dritten Quartal 2025 aus. Bei frei finanzierten Mietwohnungen ging das Neubauvolumen um 35 Prozent zurück, bei frei finanzierten Eigentumswohnungen um elf Prozent.
Für 2026 wird eine leichte Erholung erwartet. Mit knapp 27.100 fertiggestellten Wohnungen soll das Volumen um zehn Prozent steigen. Diese Entwicklung ändert jedoch nichts an der grundsätzlichen Schieflage. Der Wohnungsmarkt benötigt dauerhaft hohe Fertigstellungszahlen, um Bevölkerungswachstum, Urbanisierung, Zuzug in Ballungsräume und veränderte Haushaltsstrukturen abzufedern. Ein moderater Zuwachs nach einem massiven Einbruch reicht dafür nicht aus, zumal die demographischen Treiber weiter wirken.
Auffällig ist, dass es sich nicht um eine allgemeine Baukrise handelt. Infrastrukturbauten, öffentliche Projekte und Sondervorhaben werden weiterhin umgesetzt. Auch im gemeinnützigen Wohnbau ist eine gewisse Belebung zu beobachten. Der Einbruch konzentriert sich fast ausschließlich auf den frei finanzierten Wohnungsbau. Genau dieses Segment ist jedoch für den Markt entscheidend, weil es rasch auf Nachfrage reagiert, größere Volumina bereitstellt und preisdämpfend wirkt.
Der gemeinnützige Wohnbau kann diese Funktion nicht ersetzen. Er ist sozialpolitisch wichtig, aber strukturell begrenzt. Förderlogiken, Einkommensgrenzen, Kontingente und lange Umsetzungszeiträume verhindern, dass er kurzfristig Entlastung schafft. Fällt der frei finanzierte Wohnungsbau weg, entsteht zwangsläufig ein Angebotsdefizit. Dieses führt zu höherer Konkurrenz um bestehende Wohnungen, sinkender Mobilität am Markt und zu wachsendem Druck auf die Mieten.
Der Mangel wirkt sich nicht nur auf Preise aus, sondern auch auf die wirtschaftliche Dynamik. Unternehmen finden schwerer Mitarbeiter, weil Wohnraum fehlt oder unerschwinglich wird. Junge Haushalte verschieben Lebensentscheidungen wie etwa eine Familiengründung, Familien bleiben länger in zu kleinen Wohnungen, ältere Menschen können sich räumlich nicht verkleinern - alles weil kein Angebot auf dem Markt, der gleichzeitig an Durchlässigkeit verliert, was die Knappheit zusätzlich verschärft. Wohnen wird vom selbstverständlichen Gut zum Engpassfaktor.
Regulierung, Unsicherheit und politisch verzerrte Anreize
Die Ursachen dieser Entwicklung liegen nicht im Marktversagen, sondern in den Rahmenbedingungen. In den vergangenen Jahren hat der Gesetzgeber mehrfach in den Mietmarkt eingegriffen. Diese Eingriffe waren politisch motiviert und sozial begründet, ökonomisch jedoch folgenreich.
So wurden etwa nicht alle Mieten pauschal gedeckelt. Sehr wohl aber wurden zentrale Mietsegmente reguliert und Indexierungen eingeschränkt. Altbau-, Richtwert- und Kategoriemieten durften 2023 nicht erhöht werden. Für 2024 wurde die Anpassung gesetzlich auf fünf Prozent begrenzt. Ab 2025 gilt erneut eine Obergrenze von fünf Prozent, ab 2026 von drei Prozent. Diese Maßnahmen betreffen einen erheblichen Teil des regulierten Mietmarktes nach dem Mietrechtsgesetz und damit einen großen Teil der Bestandswohnungen.
Formal sind Neubauten außerhalb dieses Systems davon nicht unmittelbar betroffen. In der Investitionsrealität spielt diese Unterscheidung jedoch eine untergeordnete Rolle. Wohnbauprojekte werden langfristig kalkuliert. Investoren, Bauträger und Finanzierer denken in Zeiträumen von mehreren Jahrzehnten. Entscheidend ist nicht nur die aktuelle Gesetzeslage, sondern die Erwartung künftiger politischer Eingriffe und die Verlässlichkeit der Regeln.
Der Staat hat damit ein klares Signal gesendet: Sind steigende Mieten politisch unerwünscht, wird regulierend eingegriffen. Für Investoren bedeutet das Unsicherheit. Erträge können begrenzt werden, Risiken bleiben jedoch vollständig privat. Baukosten sind hoch, Grundstückspreise angespannt, Genehmigungsverfahren lang und oft unberechenbar. Steigen Zinsen oder verzögern sich Projekte, trägt der Bauträger die volle Last. Die mögliche Rendite ist dagegen von politischen Entscheidungen abhängig.
Diese Asymmetrie verändert Investitionsentscheidungen grundlegend. Wohnbau verliert seinen Charakter als kalkulierbares Langfristinvestment und wird zu einer politisch abhängigen Anlageform. Für institutionelle Investoren, Versicherungen und Fonds ist das ein rationaler Rückzugsgrund aus deisem Geschäft. Kapital ist mobil. Es fließt dorthin, wo Rahmenbedingungen stabiler, Eingriffe seltener und Erträge planbarer sind.
Hinzu kommt die Finanzierung. Banken vergeben Kredite restriktiver, verlangen hohe Eigenmittelquoten und bewerten Projekte konservativ. Großvolumige Neubauten, die für Entlastung sorgen könnten, scheitern zunehmend an der Finanzierung oder werden deutlich verkleinert. Projekte werden verschoben, neu kalkuliert oder ganz gestrichen. Der Rückgang im Neubau ist daher weniger Ausdruck fehlender Nachfrage als Folge rationaler Risikoabwägungen.
Zu viele Unsicherheitsfaktoren für Investoren
Ein weiterer, oft unterschätzter Faktor ist die Zeit. Wohnbau ist in Österreich durch komplexe Vorschriften, unterschiedliche Landesregelungen und lange Genehmigungsverfahren geprägt. Zeit ist ein zentraler Kostenfaktor. Jede Verzögerung verschlechtert die Kalkulation und erhöht das Risiko. In einem Umfeld steigender Preise wirkt Zeit wie ein zusätzlicher Unsicherheitsfaktor. Projekte, die heute nicht begonnen werden, fehlen nicht kurzfristig, sondern über Jahre hinweg.
Der Markt kann sich unter diesen Bedingungen nicht selbst korrigieren. Selbst wenn sich Zinsen oder Baukosten entspannen, bleibt die regulatorische Unsicherheit bestehen. Die für 2026 erwartete leichte Erholung ist daher kein Wendepunkt, sondern eine technische Gegenbewegung auf niedrigem Niveau.
Die Folgen tragen nicht Bauträger oder Investoren, sondern Mieter und Wohnungssuchende. Weniger Neubau bedeutet weniger Auswahl, geringere Mobilität und anhaltender Preisdruck. Politische Maßnahmen, die ausschließlich auf Mietregulierung setzen, verschärfen dieses Problem, weil sie das Angebot weiter verengen.
Die Wohnbaukrise ist damit kein Naturereignis. Sie ist das Ergebnis politischer Entscheidungen, die gut gemeint waren, aber ökonomisch widersprüchliche Anreize gesetzt haben. Wer leistbares Wohnen sichern will, muss Neubau ermöglichen, Risiken reduzieren und Rahmenbedingungen verlässlich gestalten. Ohne diese Korrektur bleibt Wohnen in Österreich knapp – und teuer.